土拍火了海口西海岸 限購后土地市場為何趨熱？

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海南XG后土地市場為何趨熱？西海岸樓面價因何破萬，后續市場影響如何？高溢價拿地后是否面臨開發運營壓力？房企又為何如此不遺余力？

2017年7月20日下午，海南地產圈一片沸騰，海口土拍市場硝煙四起。16家品牌房企競拍，北辰23億拿下西海岸南片區5宗地塊共160畝，溢價率達142%，一舉刷新了海口樓面價記錄。一時間“地塊樓板價破萬，未來售價將在2.5萬以上”的說法甚囂塵上……

北辰此次頻頻叫價，可謂勢在必得，XG后土地市場為何趨熱？西海岸樓面價因何破萬，后續市場影響如何？高溢價拿地后是否面臨開發運營壓力？房企又為何如此不遺余力？小編聚焦市場熱點，解析房企拿地背后邏輯。

市場行情好 土拍市場火

海南XG下的海口土地市場緣何火爆？看似意料之外，又在情理之中。泰達集團海南公司副總經理蔡園園告訴小編焦點海南站，土拍市場的火證明大家對未來市場有信心，泰達一直在關注西海岸片區的土地，目前海南公司的開發進程和銷售都不錯，未來還會繼續關注西海岸土拍。

可以看出，2017年上半年 海南房地產 市場的“熱度”讓房企們嘗到了甜頭，房子好賣，繼續拿地開發盈利是顯而易見的結果。海南錦誠董事長王路認為，此次土拍市場的“火”有以下原因，上半年大部分房企銷售業績不錯，手中現金足夠；品牌房企為了擴充市場，不斷布局，均有儲地的需求；二手地遺留問題多，一旦市場上出現招拍掛的地，市場便“熱”起來；房企對未來海口甚至海南的發展樂觀，拿地信心充足。

西海岸告別3、4字頭樓面價

任志強說過，很多城市在限制住房價格的上漲，但卻從來沒有任何政策限制地價的上漲。地價上漲的速度還在持續，地價的上漲一定會影響到房價。2016年10月金隅大成拿地樓面價為3930元/平，今年4月雅居樂金沙灣片區拍地樓面價為3065元/平，緊接著6月華僑城在西海岸南片區拍下了2894元/平的樓面價，而此次地塊的樓面起拍價直接定到了4611元/平。

而拍出破萬的樓面價出乎很多業內人的意料，但也有開發商對高樓板價未來房價飆高持懷疑態度，認為未來兩到三年間預 期房 價與土拍價格脫節，產品未必能賣這么高的價格。破萬的樓面價賣近3萬以上才回本，但目前西海岸南片區的市政配套、入駐人口、剛性需求等方方面面均面臨一定壓力，房價亦會面臨壓力。

在蔡園園看來，160畝土地的價格給了市場、開發商一個警鐘。“西海岸樓面價不可能回到3-4千（西海岸土地本身是稀缺資源），房價相應會漲，但未來漲到3萬或3萬5有難度。”

海口西海岸

房價上升是健康現象，從另一方面證明區域的發展和價紙正在上升，房價過快上升就“危險”。王路點評，大多數人習慣了海口的低價格，實質上按城市的角度來看， 海口房價 現在并未上升到中高位，相對于全國市中心城市的價格來說房價不高。未來海口市中心正常房價在1.8萬到2萬為合理水平，XG區針對的本地剛需市場，房價受城市居民收入影響，房價較“穩”；而島外市場面對全國客戶，房價相對于剛需市場將有明顯上升空間。

北辰的信心對賭區域未來價紙

北辰地塊所在的西海岸南片區，目前已進駐了寶龍、金隅大成、華僑城、金地等品牌房企，環球100·寶龍城主題樂園、美術館、海洋館等娛樂配套多集中于此片區，文化旅游氛圍濃厚。此外，地塊毗鄰五源河文體中心、海南省兒童醫院、五源河學校、遠大購物廣場、海南國際會展中心、海秀快速路等密集的城市配套，區位優勢明顯；超市、銀行、學校、醫院等生活配套相對完善，也為地塊本身增色不少，完善升級的配套，極大地提升了該片區的土地價紙。

紙得關注的是，西海岸南片區功能定位為西海岸新區的公共中心、文教與創意產業聚集區和綠色、健康的城市住區及旅游度假型社區的綜合發展地區。隨著政府的關注和房企的進駐，便捷交通和逐漸兌現的配套，西海岸已成為新海南人及海南本地人剛需置業的重要選擇。

小編認為，隨著城市的擴張海口將朝著“多中心化”發展，西海岸的發展速度快于其他區域，未來將崛起成為海口的“新中心”。

將近百輪對決，歷史性的價格，一切數據都在表明，開發商集體看好西海岸片區。北辰看準西海岸南片區及整個片區的發展，所以在競拍時相當堅決，以此拿地作為首次入駐海口的第一步，是在對賭區域未來價紙。據悉，北辰未來將打造含精品住宅、商業、商務于一體的高端商住綜合體。

來自業內的質疑 北辰已有策略？

調控政策收緊下企業高價拿地是否有風險，醉終要看企業對市場的變現能力，要看北辰自身產品能力，營銷能力。高地價下房企運營開發是否有盈利空間，對于首次進入海南市場的北辰，后續的產品打造、營銷運營也引發業內關注。

“1萬1的樓板價售價要近3萬才有利潤，那需要打造類似金茂府、星河灣這樣的高端豪宅產品，以及粉絲號召力，而北辰高端物業產品匱乏，此外沒有較出名的行業案例，西海岸南片區目前配套兌現緩慢......北辰整個開發體量僅20萬平，開發周期短，若單獨開發將面臨挑戰。”業內人認為，北辰的營銷能力有待觀察。

也有業內人士向小編焦點海南站透露，為了降低開發風險，北辰或在積極思考、尋求應對策略，不排除將與周邊地塊房企進行聯合開發的可能，共享片區內項目商業及教育配套，以此降低樓面價，增加市場競爭力。

房企拿不到地更焦慮

海南的地價在上漲，但卻擋不住房企的拿地熱情，海南環境資源、優質住宅、養生度假生活方式的影響越來越突出，海南房地產剛性需求優勢明顯，不少開發商告訴小編焦點海南站，拿不到地更焦慮！王路分析，目前海南土地資產的價格仍處于低位，企業把資金往這邊做土地配置完全合理，十幾二十幾億在一線城市拿不到地，但在海南拿地可以面向全國市場。

這兩年海南房地產的分銷渠道、島外客戶已很成熟，島外購房者對海南是“真愛”，只要有專業團隊對接，很容易把需求導進來。在這種營銷不是大問題的背景下，企業拿地的決心更加強烈。但未來政府要思考如何應對旺季的階段性上島流量。

海南的未來仍被看好 房企優質產品推動城市人居進程

北辰地塊后續開發運營是否成為“贏家”，除了看企業良好的銷售策略和產品打造能力，還要看樓市未來的發展趨勢。海南省政府官方數據顯示，今年6月末，海南商品房庫存已減少到3077萬平方米，商品住宅去化期已從2015年末的45個月下降到11個月，市場行情向好也是房企熱衷touzi海南的主要原因。

無論市場如何變化，房企后期的操盤及運作都將成為決勝的關鍵所在，房企的競爭點不僅是規模、成本、速度，還有營運能力競爭、財務能力以及策劃和講故事的能力。

海南省官方明確，房地產業列為該省“十三五”發展的十二大重點產業，但將全面提升產品品質，重點發展高端住宅、旅游地產和商業地產，引導房地產業與旅游、醫療、健康、文化、教育、商業等融合發展。

西海岸本身就匯集大批品質住宅，未來激烈的競爭態勢將逼迫房企必須做好產品應對準備，這是市場的要求。小編焦點海南站《走房探市》行動在走訪海南各大項目中了解到，不少開發商對自己的產品、資源有足夠的信心，品牌房企更有實力去競爭。

春江水暖鴨先知，未來房企必然要不斷開發優質、高質量的人居產品，提高產品附加紙，而這將推進海南房地產的向前發展，行業不斷更新進步，健康發展。

海口買房優勢：海口是個養老養生的地方，不要指望在海口買房就能出手掙到錢，想要炒房、touzi可以去北京、廣州、上海這些一線城市。

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