揭秘限購下海南開發商和分銷商的“愛恨情仇”

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回顧2016年，暴漲的 海南房地產 市場活躍著分銷商的身影，作為海南樓市成交醉得力的“助手”之一，分銷商始終扮演著不可或缺的角色。據悉，截至目前，全省大約有中介及分銷公司4000多家，正在運營的超過3000家，行業從業人員超5萬人，部分大分銷公司職員規模達到兩三千人。

XG后分銷中介行情陷冷

如今，海南樓市XG政策已實施近兩月，市場逐漸回歸理性、行業降溫的情形下，分銷商、中介行業的現狀如何？

此次調控作用明顯，XG后海口分銷中介總體銷售同比下降約5成，主城區分銷的銷售下降6成。

海口世貿一中介公司管理層人員透露，目前?？谥鞒菂^內房源新房貨量不多，非XG區內房源較多。XG后分銷中介行情差，XG后客戶量明顯減少，很多客戶了解了XG政策后便不看房了。

“海口二手房市場淡了很多，4月房源不多，價格小漲，大家都還能接受，如今房子貴還沒得選。”據悉，世貿片區二手房10000元/平，?？诤靡恍┑男^價格在一萬以上，不少行業人表示“越來越沒激情”。

據悉，XG后?？诙址糠績r增長較大，交易量下跌，前兩年?？诙址吭缕骄灰琢考s1200-1500套，年交易量達100億。

客戶量少導致收入減少，業績下滑，分銷中介門店的運營面臨挑戰，不少分銷、中介門店有轉讓意向。“一個門店成本及人員一月需支出3萬，半年需支付近20萬成本，如果業績上不來，很難撐下去。目前很多同行也在思考轉行，或先離職，等市場好了再回來?！?

分銷行業洗牌是自然規律

對于分銷中介行業來說，有交易量才有收入量，才能解決就業問題，XG后交易量下降非常明顯，邱廷錄認為，行業出現裁員、門店關閉是自然規律，隨著市場的變化，行業洗牌是必然過程。

分銷中介行業會根據市場交易量、調控走勢、樓市政策和價格等變化，行情差時分銷公司階段性可能會減員，小公司也有歇業可能。等待下一波交易上漲的行情，樓盤上市量大，需要更多人推廣時，這或許是分銷中介行業又一波發展的機會，壯大隊伍的機會。

“2014、2015年海南分銷代理費，有15個點甚至20個點的代理費，這意味著銷售成本加大，人員投入加大，自然增加了就業空間，行業要跟著市場走，銷售投入多了，人員增加了，行業招兵買馬就多了?！鼻裢浄治?。

開發商分銷商的“愛恨情仇”

哪里有需求，哪里就有供應。一位從事分銷行業多年的業內人士說道，“市場不好才會出現分銷，市場不好才需要有人幫開發商賣房子?！彪S著市場的變化，海南開發商對分銷商的態度也隨之變化。

樓市行情好、房子好賣的情況下，大多數開發商會降低傭金點數，今年1-2月份?？谖骱０兜姆咒N點數大多為4個點，4-5月降為1.5-2個點； 澄邁 等市縣的分銷傭金由原來的3個點降為1.5。無論大開發商還是小開發商，均根據銷售情況調整分銷點數。經歷了熱銷潮和XG，大多數開發商的房源庫存較少，銷售額降，因而分銷點數無太明顯變動。

分銷市場的生存依舊要看開發商的態度，以及樓市走勢，在銷售行情好的情況下，剛需項目甚至會中止與分銷商的合作，如?？趧傂铇潜P和項目或極少數旅游度假尾盤。

正視亂象 行業自律

房地產中介行業在國內興起時間較短，行業規則、法制法規仍不健全，亟需完善，同時面臨各種分銷亂象，需要我們理性、區別對待?！胺咒N行業這么大的隊伍，很難做到沒有瑕疵，在沒有完善的法制、誠信體系時要靠行業自律。”大的分銷企業要發展，自身在完善和規范，前期的亂大家沒有品牌意識，這是必然經歷的過程。目前分銷小公司占比例大，缺乏長期規范，企業要做大做強必須約束自己。去年住建部加大力度整頓行業，再加上行業自身規范，政府監管，相信很快行業會更規范，邱廷錄談到。

目前，海南省住建廳也加強對中介機構的監管，要求各房地產中介機構及其分支機構到業務所在地市縣房管部門備案。截至目前，省住建廳已分三批向社會公布已備案的1072家房地產中介機構及其從業人員名單。省住建廳還將督促市縣房管部門通過現場巡查、投訴受理等方式，采取約談、記入誠信檔案、媒體曝光等措施，加大對中介市場監管力度。

2014年萬科的反分銷沸沸揚揚，后來依舊開啟分銷模式。海南的房地產市場外地客戶占比大，分布面廣，交易流程長，需要專業性強的分銷中介作為服務支撐，否則整個流程不能順利完成。分銷成交占海南地產銷售達8成，為海南樓市成交、國際旅游島品牌推廣、海南經濟發展做出了貢獻。

分銷行業未來發展突圍

未來海南分銷行業面臨怎樣的發展趨勢？邱廷錄表示，購房者更關注規模、品牌、專業和服務，分銷代理公司也會面臨行業整合，大的代理商后臺、成本、規模成效應，門店多、業務員多、提供更好的服務，滿足客戶的成交。

隨著中介機構準入門檻的不斷提高，中介市場的不斷規范，以及知名大型房地產中介機構落戶海南，海南中介行業市場將面臨整合，逐漸形成以大型中介機構為主導的市場格局，一些規模小、服務能力較差的中介機構將逐步被淘汰。

要將海南房地產做得更好，就必須發揮各個環節的工匠精神，把專業性做到極致，或許是對這個市場醉好的貢獻。分銷商是海南房地產營銷的必備組成部分，具備強大的生命力，不能忽視也無法舍棄。分銷行業不能只是樓市調整期興起的臨時性行業，樓市繁榮之日，不會是分銷的末日。創新更多的合作模式，開拓整合更多的渠道資源，實現行業自律，行業規范，精細化、專業化、職業化、規范化……必然是新時代的要求。

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